Rénovation d'immeuble à Genève

Rénover un immeuble, c'est rénover pendant qu'on l'habite

C'est la différence décisive avec un logement isolé. Sur un immeuble, les occupants restent en place la plupart du temps : ils doivent avoir de l'eau chaude le soir, un ascenseur qui fonctionne, un accès à leur boîte aux lettres et une cage d'escalier praticable. Le chantier ne s'organise pas autour du planning idéal des entreprises, mais autour de la vie du bâtiment.

Cela change tout : le phasage, les coupures, les horaires, la protection des parties communes, l'information des locataires, et jusqu'au choix des techniques de pose. Une colonne d'eau remplacée en une seule fois immobilise un logement plusieurs jours ; remplacée par tronçons, elle coûte davantage mais ne bloque personne.

Ce que nous reprenons

• Enveloppe. Isolation périphérique, crépis, ferblanterie, toiture, étanchéité des terrasses et des balcons.
• Menuiseries extérieures. Remplacement des fenêtres et des stores, reprise des embrasures et de l'étanchéité à l'air.
• Colonnes techniques. Eau, chutes, ventilation et électricité : les réseaux verticaux qui traversent tous les étages.
• Production de chaleur. Remplacement de la chaufferie, distribution, régulation, comptage par logement.
• Parties communes. Cage d'escalier, hall d'entrée, ascenseur, caves, buanderie, locaux techniques, éclairage.
• Logements. Cuisines, salles d'eau, sols et peintures, au fil des libérations ou dans une campagne d'ensemble.
• Mise en conformité. Sécurité incendie, électricité, accessibilité des accès communs.

Locatif ou PPE : deux façons de décider

Dans les deux cas, nous produisons un dossier lisible par des non-spécialistes : ce qui est nécessaire, ce qui est souhaitable, ce que chaque poste coûte et ce qu'il évite. Une assemblée ne vote pas un devis, elle vote un arbitrage — encore faut-il qu'il lui soit présenté clairement.

Par où commencer quand tout est à faire

Sur un immeuble des années soixante à quatre-vingt, la tentation est de commencer par ce qui se voit : le hall, les cuisines, la peinture. C'est l'ordre le plus coûteux. Refaire une cage d'escalier avant de remplacer les colonnes revient à la rouvrir deux ans plus tard.

1. Ce qui protège le bâtiment

   Toiture, étanchéités, façade. Tant que l'eau entre, tout le reste se dégrade.

2. Ce qui traverse les étages

   Colonnes d'eau, chutes, ventilation, électricité. Ce sont les interventions les plus intrusives : elles se font une fois.

3. Ce qui consomme

   Isolation, menuiseries, production de chaleur. C'est ici que se joue la charge de chauffage des années suivantes.

4. Ce qui se voit

   Parties communes, logements, finitions. En dernier, sur un bâtiment sain.

Rénovation énergétique

Sur un immeuble ancien, l'essentiel des déperditions se concentre sur la toiture, les fenêtres et les ponts thermiques de dalle et de balcon. Remplacer la chaufferie sans traiter l'enveloppe revient à mieux chauffer un bâtiment qui continue de perdre.

Des programmes de subventions existent au niveau cantonal et fédéral pour l'assainissement énergétique. Leurs conditions évoluent : nous vous orientons vers le guichet compétent et intégrons les exigences techniques correspondantes au dossier, sans nous substituer à l'autorité qui décide de l'octroi.

Faut-il une autorisation ?

Presque toujours, dès que l'on touche à l'enveloppe, à la structure ou à l'affectation. À Genève s'ajoute un cadre spécifique aux immeubles d'habitation, qui vise à protéger le parc de logements. Nous qualifions ce point pendant la faisabilité et montons le dossier lorsque la mission nous est confiée. Voir autorisation de construire.