La question à laquelle elle répond
Une étude de faisabilité ne dit pas si un projet est beau. Elle dit s'il existe. Trois réponses, dans cet ordre : ce que le cadre réglementaire autorise, ce que le terrain ou le bâtiment supporte techniquement, et ce que l'opération coûte au regard de ce qu'elle crée.
C'est la phase la moins visible d'un projet et la plus déterminante. Un projet mal cadré ne se corrige pas au chantier : il se paie en abandons, en refus d'autorisation ou en dérive budgétaire.
Le moment où elle vaut le plus cher
Avant l'acquisition. C'est là que l'étude a le meilleur rendement. Un terrain se vend sur une promesse de constructibilité que rien n'oblige le vendeur à démontrer. Les droits à bâtir résiduels, les distances aux limites, les servitudes, la nature du sol et les possibilités de raccordement se vérifient — et le résultat écarte régulièrement des parcelles qui paraissaient évidentes.
Quelques semaines d'étude préalable coûtent une fraction de ce que coûte une acquisition dont on découvre ensuite qu'elle ne permet pas l'opération envisagée.
Ce que l'étude examine
- Le régime de la parcelle. Plan d'affectation, zone, affectations admises, densité, gabarit, alignements, protections éventuelles.
- Les droits à bâtir. Surface constructible restante, croisée avec ce qui est déjà bâti.
- Les contraintes physiques. Nature et portance du sol, topographie, accès chantier, arbres protégés, réseaux existants.
- Les raccordements. Eau, électricité, évacuation, chauffage à distance lorsque le secteur en dispose.
- Le cadre applicable aux logements. À Genève, la protection du parc de logements conditionne fortement ce qui peut être démoli, transformé ou reconstruit.
- Le régime d'autorisation. Quelle procédure s'appliquera, quels préavis seront requis, quel risque d'opposition.
- Le chiffrage. Coût des travaux, des études et des démarches, calendrier réaliste, et valeur créée.
Le livrable
Un rapport lisible sans être ingénieur, qui présente deux ou trois scénarios comparés sur les mêmes bases : ce que chacun permet de construire, ce qu'il coûte, combien de temps il prend et quel risque il porte. Avec, pour chacun, ce qui le ferait échouer.
Nous y disons aussi quand il n'y a rien à faire. C'est moins agréable à écrire, mais c'est ce pour quoi une étude préalable existe.
Les situations où nous intervenons
Un terrain à bâtir
Combien de logements la parcelle permet-elle réellement, et sous quelle forme ?
Un bien à valoriser
Surélévation, extension, redécoupage ou changement d'affectation : quel potentiel reste-t-il ?
Un immeuble à rénover
Quel est l'état réel, par quoi commencer, et quel budget sur quelle durée ?
Une villa à construire
Ce que la parcelle autorise, et l'enveloppe budgétaire correspondante.
Et ensuite
L'étude n'engage à rien. Si le projet tient, nous enchaînons naturellement sur le dossier d'autorisation, puis sur les appels d'offres et la conduite du chantier. Si vous préférez confier la suite à quelqu'un d'autre, le rapport vous appartient et reste exploitable.