Construction d'immeuble à Genève

Un immeuble ne se juge pas au mètre carré construit

Une opération de logements collectifs se décide bien avant le chantier. Ce qui détermine son issue, c'est la lecture du terrain : combien de surface la parcelle autorise réellement, sous quel gabarit, avec quelles distances aux limites, et dans quel régime de zone. Un terrain acheté sans cette lecture se révèle régulièrement moins constructible que ce que le vendeur annonçait.

À Genève s'ajoute un cadre légal qui protège le parc de logements et encadre étroitement ce que l'on peut démolir, transformer ou reconstruire. Une opération qui ignore ce cadre au stade des études le découvre au dépôt du dossier, quand le budget est déjà engagé.

Notre première mission consiste donc à établir ce que la parcelle permet, ce que la commune et le canton attendront, et ce que l'opération peut supporter financièrement. C'est un travail de quelques semaines qui a déjà évité des acquisitions, et qui en a sécurisé beaucoup d'autres.

Les opérations que nous conduisons

• Petits immeubles de logements. De quatre à une quinzaine d'unités, le format le plus fréquent sur les parcelles genevoises et vaudoises.
• Immeuble locatif. Opération conservée par son propriétaire, où la durabilité des choix techniques prime sur le coût initial.
• Immeuble en PPE. Destiné à la vente par lots, avec les exigences de finition, de séparation des réseaux et de documentation que cela impose.
• Surélévation et densification. Création de logements sur un bâtiment existant, quand les droits à bâtir résiduels le permettent.
• Logements au standard THPE. Très haute performance énergétique, conçue dès l'enveloppe et non rattrapée en fin de chantier.

Nos opérations de logements collectifs

Ce qui distingue un immeuble d'une villa

La différence n'est pas seulement d'échelle. Plusieurs sujets n'existent tout simplement pas sur une maison individuelle et déterminent pourtant la qualité de l'ouvrage livré.

L'acoustique mérite une mention particulière. C'est le premier motif de réclamation dans les immeubles neufs, et c'est aussi le défaut le plus coûteux à corriger : il se joue dans la structure, les dalles flottantes et le traitement des traversées, donc pendant le gros œuvre. Une fois les logements finis, on ne le rattrape plus.

Le déroulement d'une opération

1. Faisabilité et potentiel constructif

   Droits à bâtir, gabarit, distances, servitudes, nature du sol, raccordements. Scénarios chiffrés avec le nombre de logements réellement atteignable.

2. Projet et autorisation de construire

   Élaboration avec les mandataires, montage du dossier, dépôt auprès de l'office cantonal, réponses aux préavis et suivi jusqu'à l'entrée en force.

3. Appels d'offres et contractualisation

   Consultation poste par poste, analyse comparée sur la technique autant que sur le prix, engagement des corps de métier.

4. Gros œuvre

   Terrassement, fondations, structure, dalles, cages d'escalier et d'ascenseur, toiture, mise hors d'eau. C'est ici que se fixent l'acoustique et la thermique.

5. Second œuvre et techniques

   Enveloppe, menuiseries, chauffage, ventilation, électricité, cloisonnement, revêtements, cuisines et salles d'eau, parties communes.

6. Réception et remise

   Réceptions par lots, levée des réserves, dossier de l'ouvrage, mise en service et accompagnement pendant la période de garantie.

Maîtrise du budget sur une opération de logements

Sur un immeuble, le budget ne se tient pas en fin de chantier : il se tient aux appels d'offres et aux choix de matériaux, parce que chaque décision se multiplie par le nombre de logements. Un arbitrage de finition qui paraît mineur sur une villa devient un poste entier sur une opération de dix unités.

Nous chiffrons poste par poste, nous signalons les postes à risque avant qu'ils ne dérivent, et chaque modification demandée en cours de travaux fait l'objet d'un avenant chiffré, validé avant exécution. Aucune variation ne se découvre sur la facture finale.

Deux façons de nous confier l'opération

Le projet global de A à Z. Nous portons l'opération entière : études, autorisations, appels d'offres, chantier, réception et garanties. Un contrat, un responsable. C'est la formule retenue à Thônex et à Leysin.

L'exécution seule. Le projet et l'autorisation existent : nous reprenons le dossier au stade de l'exécution et conduisons le chantier jusqu'à la réception. C'est notre prestation de direction de travaux, adaptée aux maîtres d'ouvrage qui travaillent déjà avec un architecte.